空き家対策措置法が2015年に完全実施され、空き家を放置しておくと住宅用地特例から除外され、固定資産税が最大6倍になります。しかし空き家を売却させるための優遇税制も設けられ、簡単に手放せるように整備されています。
実家が空き家になり、相続できないので売却をする場合には譲渡所得税という税金がかかりますが、放置したままにするより正しい知識を得ることで、大きな節税対策をすることができます。
譲渡税の計算方法とは、どのように行うのか
空き家を売却する時にかかる税金は「印紙税」と「譲渡所得税」です。「譲渡所得税」は「所得税」と「住民税」「復興特別」の総称で、売却益が出なかった場合には非課税になります。また金額は売却金額、取得金額、譲渡費用で計算をして出します。
例えば1980年に建てた実家を相続したが、維持できないと判断して建物を解体して更地にして売却して500万円得たとします。取得費不明なので、譲渡価格の5%相当額として、譲渡費用は200万円かかったとします。譲渡所得税の税率は、売却した家の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年以下なのか、または5年以上なのかで変わります。
譲渡税の計算方法は譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除となるので、譲渡税の計算方法で計算すると55万円になります。それでも3000万円控除の適用要件を住居が満たしていれば譲渡所得はゼロとなり、納税の必要はなくなります。
3000万円控除の適用要件とはどのような内容なのか
3000万円控除の適用要件は、相続または贈与された住居用家屋が対象になります。条件としてその建物が1981年5月31日以降に立てられた家で区分所有建築物でないこと、また相続開始前で被相続人のために準備され、被相続人の他に住んでいる者がいなかった場合に適用することが可能です。
そのため分譲マンションは対象から外れます。旧耐震基準で建てられた建物であり、被相続人が一人で暮らしていたということが対象になります。
この条件に当てはまる家屋と敷地を売却金が1億円以下であることや、家屋が他の特例を受けていないこと、被相続人が死亡して空き家になり、譲渡するまでの長い期間、空き家であることが条件になります。
加えて建物が耐震基準を満たしているか、また満たしてない場合には修繕して売却するか、あるいは家屋を解体して更地にして売却する場合に適用されます。家屋の譲渡には、現行の耐震基準に適合しているかどうか証明することが必要です。
税金節約対策として、特別控除の特例を適用できる
分譲マンションには適用不可ですが、3000万円控除の適用要件の内容に適していれば、最高3,000万円の控除を受けることができます。この特例の適用は相続を受けて3年以内に売却する場合に限られるので、相続した場合には、早期の検討が必要になります。
