不動産売買の途中で、トラブルが生じることは珍しくありません。特に、売買契約後に売主が死亡した場合には特別な手続きが必要になることもあります。まずは、この流れを知ってきちんと対処できるように準備をしていきましょう。

相続があっても売買契約はただしに無効にならない

不動産の売買契約が成立した後に、所有者が亡くなった場合でもその契約は無効にはなりません。ただ、通常の売買取引と異なって複雑な流れになってしまうことも多いです。締結済みの売買契約はそのままの通り履行しなくてはいけないのですが、この手続きを行うのはあくまでも相続の権利者になります。

これは、相続権を有している人にとっても大きな問題です。不動産の継承は、あくまでも包括的な継承になりますので手続き上で何もしていなくてもその権利はきちんと継承されます。

実際に、債権などの単純な権利関係であっても相続権者に継承されますのでこういった契約時に関連する取り決めについても何もしないと相続権者が手続きをしなくてはいけなくなります。

ですから、亡くなった売主の代わりにその人物が契約を履行するように話を進めなくてはいけません。具体的には、売主から新しい買主への所有権移転登記の義務が生まれます。

決済が中止されるケースと所有権移転登記の複雑さ

売主が不動産の売買契約を締結した後に亡くなった場合は、早急に専門家に相談するのが得策です。これは、決済が中止されるケースや所有権移転に関連する複雑な問題が存在するからに他なりません。

例えば、売主が死亡した後に買主側が取引をやめたい旨の主張をしてくることも十分に考えられます。実際に、こういった取りやめは解約手付などを準備して契約上で問題のない行動をとれば実現できます。決済が中止されても、その流れが正しいものであるのならば法律上でも問題になりません。

また、所有権移転登記の場合は名義変更でトラブルに発展することも多いです。相続があった場合には、形としては既にその所有権は相続権利者に帰属する可能性もあるため名義変更を行うときに複雑化しやすいです。

しかも、相続権利者は1人とは限らないので不動産が共有所有になった場合にはさらに面倒な手続きが必要なので、やはり早期に専門家に相談をした方が無難です。

相続で生じる将来的な問題への対策を考えよう

売主が亡くなったケースでは将来的な問題点を把握してなるべく早く取引や決済、そして手続きの準備を進めておくことです。買主側の利益を損なわないように、確実な契約の履行ができるようにしましょう。

亡くなった人の遺産に不動産が含まれる場合、何もしなければ相続人全員の共有の扱いとなります。そこでまずは協議などを通じて遺産を分割するのがセオリーです。もしも相続した不動産を売却するのであれば、名義変更の上で不動産会社に仲介を依頼する流れとなります。

不動産を相続したときの遺産分割の方法

法律上、相続は被相続人が亡くなったときから発生するものとされています。そのため被相続人の財産に不動産が含まれているとすれば、最初の段階では相続人全員の共有財産という扱いになります。

しかしこれでは不動産を維持管理する上でも面倒ですし、売りたいときには相続人全員の同意を得なければならず、処分することもままなりません。そこでまずは遺産分割を行い、誰がどのような遺産を受け継ぐのかを明らかにするところからはじめます。

土地が対象となった場合の遺産分割の方法ですが、土地そのものを分筆する現物分割、特定の相続人が土地を取得して他の相続人には金銭で補償する代償分割、土地を売却して代金を分けあう換価分割、そして相続人の共有状態にする共有の4つの種類があります。

遺産分割の方法としてどれを選んでもよいのですが、基本的には相続人全員が集まって協議し、具体的な分割方法を決めることになります。

不動産を売却するときの手順や費用

こうして相続された土地を売りたい場合の手順ですが、実はそのままでは登記上の名義が被相続人のままになっているので売ることができません。そこで遺産分割協議書などの証拠書類を添えて管轄の法務局に申請し、名義変更の手続きを完了させます。

その後に不動産会社に相談して売却を依頼し、適当な購入希望者が見つかれば売買契約を締結し、代金の完納を受けて土地の引き渡しを行うといった手順になります。

こうした土地の売却にともなう費用ですが、名義変更の申請をするために納める登録免許税、契約書に貼る印紙代、不動産会社の仲介手数料、その他印鑑登録証明書などの書面の交付手数料などが主なものです。

また土地を売りたい場合にかかる直接的な費用ではないものの、相続にともなう相続税などの税金の負担も前もってシミュレーションしておくとよいでしょう。土地の状態によっては測量費用や整地費用などもかかってくる可能性があります。

相続した土地を売りたい場合の備えを

相続した土地を売りたい場合には、まずは遺産分割にはじまり、次いで名義変更から不動産会社を通じた売却という一連の流れになります。手続きは複雑ですので司法書士などの専門家に相談をするのもひとつの方法です。

所有者が亡くなった際、その人が所有していた分譲マンションの相続を行うという場合があります。そのような際には、分譲マンションをどの様に相続するかということを決める必要が出てきます。

複数の相続人がいる場合には、相続人の間でどのように形式で相続するかということを決めなければなりません。また、相続をするにあたっては税金と費用が発生しますので、それについても検討を行う必要があります。

分譲マンションの相続を行う際に必要な手続き

分譲マンションの所有者が亡くなった際には、それを相続する手続きを行わなければなりません。その手続きには期限がありますので、何時までに届けを出さないといけないかを調べておく必要があります。

相続については、亡くなった方の遺書などが大変重要になってきます。そうでない場合には法律に則った規則によって相続が行われることになります。

複数の相続人がいる場合には手続きが複雑になります。その際には、相続人の1人が分譲マンションの相続を行い他の相続人には相応の対価を支払うという場合があったり、分譲マンションの売却を行いお金に変えて分割して相続するという手続き方法があります。

注意点としては、相続の際には相続税がかかるということです。また、色々な手続きを行うための費用も発生します。この様な税金と費用がかかることを十分に検討しておく必要があります。そのためには、分譲マンションの評価額の評価方法についてあらかじめ調べておく必要があります。

分譲マンション相続にかかる税金と費用について

分譲マンションの所有者が亡くなった際には、相続を行う必要が出てきます。方法としては、まずは亡くなった方の遺書に沿った方法がとられることになります。

そうでない場合には、法律に則った相続が行われることになります。複数の相続人がいる場合などにおいては、マンションの売却を行い得られた代金を分割して相続するという方法もとられることがあります。

分譲マンションの相続を行う際には、税金と費用が発生します。まず一番最初に行わなければならないのは、分譲マンションの所有者の変更です。そのために、所有者移転登記を行わなければなりませんが、登録免許税というものがかかることになります。

この税金は、マンションの評価額が関わる事になりますので、マンション評価額の評価方法についてあらかじめ調べておく必要があります。

加えて、その他のものを相続する場合と同様に相続税が発生します。これにもマンションの評価額が関わりますので、税額の評価方法について調べることが大切です。

注意点としては、この相続税にはいくつかの控除があることです。共通に受けられる控除としては基礎控除あります。基礎控除の算出方法については相続人の人数によって変わりますので、あらかじめ調べておく事が必要です。また相続人が配偶者の場合にはさらに定額の軽減があります。

分譲マンション相続を行う際には事前の調査が重要

分譲マンションの相続を行う際には、決められた手続きを行わなければなりません。相続の方法には、そのままマンションを引き続き使用するということや売却してその代金を分割して相続するなどという方法があります。

注意点としては、手続きについては期限がありますので予め調査を行う必要がある事です。また、相続を行う際には税金と費用が発生します。

年々増加しつつある分譲マンションの空き家は、少子高齢化にも関連する問題点です。分譲マンションを相続したはいいものの住む予定がない、不動産会社に売却する際の注意点を知りたいといった方も多いでしょう。分譲マンションの空き家を売却する際の注意点を紹介します。

空き家になる分譲マンションの問題点

少子高齢化が進む一方で人口は都市部に集中し、多くのマンションが住む人を失って空き家になっています。それまで住んでいた入居者が高齢になって施設に移った、子供が相続したもののすでに別の地域に住んでいるなども空き家が増える原因でしょう。

放置された分譲マンションの問題点には、老朽化による影響の他に、防犯面や防災面なども挙げられます。また、分譲マンションの空き家は管理費の滞納にも繋がり、マンション全体のメンテナンスが滞る可能性も十分にあり得ます。

分譲マンションを相続したら、資産価値を下げない方法で管理を行ない、将来的にも居住しない場合には不動産会社に売却する方法がおすすめです。

一般的に、築年数が経過したマンションは少しずつ価値を下げていくことになります。処分が面倒だからと放置したままでは、近隣にも迷惑をかけてしまうでしょう。価値が下落してしまう前に売却を行うのも良い方法です。

分譲マンションは築年数で資産価値が下がる

空き家になった分譲マンションの売却を行う際には、いくつかの注意点をチェックしてみましょう。おおよその目安として、マンションは築10年経過で資産価値の下落が始まり、31年が経過すると価格の変動がなくなります。相続した分譲マンションの売却を考えている場合は、できるだけ早めに動くことが重要になるでしょう。

マンションによっては資産価値を下げない方法なども管理組合によって考慮されていますが、一般的に査定の対象となるのは築年数と間取り、駅までの距離、周辺環境などの要素です。複数の入居者が暮らす共同住宅であることから、ゴミ捨て場や駐車場、駐輪場などのメンテナンスも重視されます。

また、駅までのアクセスが良ければ通勤通学に便利ですし、周辺の治安が良ければ子育て世帯に需要があります。売却する時にはこれらのポイントを満たしているかを確認しながら、不動産会社の査定を受けることをおすすめします。

住む予定のない分譲マンションは早めに売却しよう

親や親戚から相続したマンションは、売却時の注意点に気をつけながら早めに売却すると良いでしょう。資産価値を下げない方法を考えているマンションも多く、地域性や周辺環境によっては高値がつく可能性もあります。

相続した分譲マンションを売るにはタイミングがあります。そのタイミングをしっかりと見極める事ができれば、そうではない時期に売ってしまった物件と比べるとかなりの違いが出てきます。価格上昇期に売る事が出来るように、しっかりと調べてから売る事が大事でしょう。

相続の分譲マンションの売却時期は早めがいい

相続した分譲マンションの売却時期は早い方がいいです。ただ注意点として、価格上昇期のタイミングにぶつかっている事が必須条件です。売却時期を間違えてしまうと、大きな収入を失ってしまう事になるからです。マンションなどは年度の切り替わりなどで、引っ越しが多くなる時期に需要が大きくなります。

入学や転勤などの一月から三月に新しい住まいを見つける事が多くなるので、この時期に売却できれば高値で成立する可能性が高まるからです。九月から十一月も引っ越しをしやすい季節感や人事異動にあたる時期なので、狙い目であると言えます。

相続したマンションを使う予定がないのであれば、固定資産税や管理費などがかかってしまう事を考えて早めの売却を考えた方がいいでしょう。不動産相続に関する税金も払っているので、そういったお金を回収するためにも価格上昇期を上手く見極めて早めの売却をおすすめします。そして他にもいくつかの注意点があります。

売却に有利なタイミングを知っておく事は重要

売却に有利なタイミングは、時期的なものだけではありません。国は経済状況などに応じて、様々な減税政策を講じる事があります。減税政策などのニュースをしっかり調べて、売却に有利なものがあれば積極的に利用する事で得する事が出来るでしょう。

時期的には早い方が高値で売れる事が多いのですが、もし大規模修繕が行われる予定があるのならそれが終わってから売る方が高値になる確率が高いです。見た目にも綺麗になりますし、補強の意味合いもあるので買い手にとって魅力的な物件になるからです。

都心などの人気エリアでは、地価や人件費の高騰によって不動産価格はどんどん上がっていっています。まだまだ上昇傾向なので、マンションの築年数や設備や場所など、様々な事を総合的に勘案して売る事が重要です。

法律や税制の部分は素人ではわからない事も多いので、専門家にきちんと相談してから売却時期を決める事が大事になってきます。

制度や時期に関してしっかりと把握しておく。

注意点をまとめてみると、制度や時期に関することなど複数の要件をしっかりと見極めて売却する事が重要だという事です。売る前にしなければいけない事がたくさんある事を知っておけば、後から後悔する事が少なくなります。

相続した分譲マンションを売却した場合には、その売却金額に応じて譲渡税がかかる場合があります。この仕組みを理解するとともに、条件によっては3,000万円の特別控除を利用し、節税を行うことができる場合もあるので、その仕組みを十分に理解することが大切です。

相続した分譲マンションを売却した場合の譲渡税

分譲マンションを相続した場合には、相続税がかかる事は多くの人が知っていますが、これを売却した場合にはその売却益に対して譲渡所得税がかかる場合があります。基本的にはマンションを購入した金額から減価償却分を差し引いた金額を取得費用とし、これに対して売却した金額との差額を割り出すことが必要です。

この差額が利益となる場合には、この利益の金額に応じて譲渡所得税が発生するため、確定申告を行い納税をしなければなりません。

またこの際の税率は保有期間によって異なり、5年を境に短期所有と長期所有に分かれるので、ここで税率が変化することになります。

分譲マンションを相続した場合にはその購入価格がわからないことも多いのですが、この場合には取得費用が不明なため結果的に売却益が大きくなってしまい、課税対象額が高額となるため税金が高くなる恐れがあります。そのため、売却金額を契約書などをもとに確実に把握することがポイントです。

税金を安くするための様々な特例を利用しよう

相続した分譲マンションを売却する場合には、その売却益に応じて譲渡所得税と言う税金が発生しますが、このマンションに自ら居住していた場合には様々な税金の特例措置を利用して節税を行うことができます。

1つは相続財産を譲渡した場合の取得費の特例で、相続が発生してから3年10ヶ月が経過するまでに売却を行った場合に、相続税額の1部を譲渡所得の取得費に加算できる仕組みです。

もう一つは、相続した分譲マンションを自らの住居としていた場合、3,000万円の特別控除を利用できる制度です。ただしこれには売却相手が親族ではないことが前提条件となるほか、確定申告を行うことが必須となります。

これらの制度を知っておくことで、本来発生する売却時の税金を減額することができるため、その内容をよく理解し効果的に利用することが必要です。

これらの制度を利用するためには、確定申告を行いその内訳を明確に申告する必要があり、これを行わないとせっかくの減税のチャンスを逃してしまうことになるため、注意が必要となります。

相続したマンションを売却する際には税金の制度に注意

相続した分譲マンションを売却した場合には、減価償却などによりその購入価格が低くなってしまうことが多いため、売却益が大きくなり高額の譲渡所得税が発生することが多いものです。

この場合に様々な税金の特例制度を知っておくと、効果的に節税を行うことができます。保有年数による税率にも注意しながら、適切に確定申告を行うことが大切です。

遺産相続の形は大きく分けて二つのパターンで構成をされています。そのうちの一つに分譲マンションを相続する形がありますが、住宅として住むのではなく売却をしたいという事もあるでしょう。此処ではその売却手順をご紹介します。

相続した分譲マンションを売却する手順

分譲マンションを売却する手順として大切なのは、その分譲マンションのローンを完済しているのか・否かという点です。すでに完済をし終えている場合であれば、希望する不動産会社を頼ることで手放すことができます。

もしえまだローンが残っているようであれば、販売をおこなった会社に連絡をおこない、不動産売買をしたい旨を伝えないといけません。そこで今現在の残高を照会して、残りの費用を差し引く形で手放すことができます。流れとしては相続で分譲マンションを手に入れたあと、登記簿に記されている名義変更をすることからスタートをします。

この段階ではどちらも共通となっており、必ず相続人が家庭裁判所に出向いて所定の書類を提示しなくてはいけません。その後、書類の名義変更が完了して、はじめて売却へとステップを進められます。ご自身でおこなうのが難しい場合は、司法書士や弁護士に依頼をすれば代理でおこなってくれます。

ローンが残っている場合のケース

遺産相続のなかには、ローンも含まれます。分譲マンションであればまだローンを完済していない場合もあるため、相続人はそれも引き継ぐことも十分に考えられます。この場合、必ず分譲マンションを販売した会社に連絡をおこなって、売却をしたい意思を示さないといけません。

必要な書類は登記簿であり、故人が残した遺言書があればそれもコピーをして提示をします。現段階で残っている残高を照会して、残りの費用を不動産売却時で得られる金額から差し引くのが基本です。流れとして挙げられるのは、最初に家庭裁判所で名義変更を実施し、そのあとハウスメーカーなどに連絡をおこないます。

その次の流れで売却に必要な登記簿や実印を準備して、相続人が手放す意向を書面に記述をするわけです。残った費用が売却金に満たない場合は、相続をなさった方が放棄をすることで免除となります。ただし、このケースでは分譲マンションの相続権も無くなるので注意をしましょう。

分譲マンションを売却する際は手続きに注意

分譲マンションを相続する場合、最初にローンの有無を調べないといけません。完済し終えている場合はそのまま相続をして売却をすることが可能です。ローンがある場合は相続放棄をすれば支払いを免除されます。

亡くなった親族の分譲マンションを相続する際には税金が発生します。相続した分譲マンションをどのように扱うかについてはいくつかの方法がありますが、自分が住むという以外の最も簡単な処分方法は売却するということです。ここでは相続した分譲マンションの処分の方法、税金や費用について説明を行います。

マンションを相続する際にかかる税金について

亡くなった親族の分譲マンションを相続した際には、まず所有者移転登記の手続きを行わなければなりません。その際、登録免許税や手続きのための費用の支払いを行う必要がありますが、これにはマンションの評価額が関わる事になります。したがって、あらかじめ分譲マンション価格の評価方法を調べておく必要があります。

登録免許税に加え、相続を行う際には相続税もかかることになります。相続税も分譲マンションの評価額が基礎となりますので、分譲マンション価格の評価方法に関して不動産会社と相談をすることが重要です。

注意点としては、相続税の支払いには期限があるということです。10ヶ月以内に相続申請の手続きを行わなければなりません。その際の注意点としては、相続税は現金で一括納付というのが原則となっていますので、あらかじめ現金を準備しておく必要があります。

この相続税には、基礎控除や配偶者控除などの控除がありますので、上に述べた注意点を踏まえ、どのくらいの税額になるかということをできるだけ早い時期に知っておく事が大切です。

相続した分譲マンションの処分方法と手続きについて

ここまで述べたような手続きや税金の支払いを行い分譲マンションの相続を行うことになりますが、相続したマンションをどのようにするかということも大切な問題です。

最もシンプルな方法としては、一緒に住んでいた家族が亡くなり相続をして、そこに住み続けるのであればその他の手続きは必要ありません。

別居していた親族が亡くなって分譲マンションを相続した場合には、分譲マンションを賃貸物件として貸し出すか、売却すると言う方法をとる事になります。これらの場合には、分譲マンションの評価額がいくらになるかということが再び重要になってきます。

評価方法については、仲介する不動産会社などに相談をすることになりますが、そのような手続きを行う際には別途手続きや費用が必要となってきます。

売却という選択方法は、その後の分譲マンションのメインテナンスなどのことを考えなくてすみますので、その後に必要となる費用や手間などを考えると賢い選択肢と言えます。

分譲マンションの相続をする際の注意点

ここまで述べてきたように、分譲マンションの相続を行う際には、登録者移転と相続の手続きが必要となってきます。続きには期限があり、それを行うための費用が必要となってきます。あらかじめどのような手続きや費用が発生するかについて調べておく必要があります。

相続した分譲マンションは、売却をして現金にすることも可能です。ただ、それを実行するためには事前に対策をしておかなくてはならないことも多いです。まずは、相続時に必要な手続きを行ってから効率的に売却ができるように準備をしておきましょう。

分譲マンションの売却時に重要な相続の注意点

分譲マンションを売却するときには、まずその権利がきちんと相続人に存在するかどうかを確認しなくてはいけません。相続では、権利を持っている人が遺産を継承することに違いはありません。しかし、分譲マンションなどの不動産はきちんと手続きをしないとその権利を客観的に証明できなくなるリスクがあります。

特に、相続登記は不可欠です。登記は、所有権を相続人に確定させるために必要になる手続きで、これをやっておかないと被相続人の権利のままで取引を進めることになります。この場合、分譲マンションの客観的な所有者は前の権利者である被相続人のままになるため売却の取引そのものができなくなります。

ですから、相続のときにはこの流れと注意点を必ず理解しておかなくてはいけません。相続の流れと不動産の手続きの注意点を理解していないと、将来的にも法律的なトラブルに巻き込まれる可能性があるため覚えておきましょう。

必要になる税金と費用の考え方の違い

一般的に、不動産を相続をすれば相続税と印紙などの費用が必要になります。ただ、それを売却するときには別の税金も必要です。特に、所得税や住民税はとても重要です。通常の不動産の所持と異なって、売却したときにはその分譲マンションの売却益が存在します。

分譲マンションの売却益が大きいと、それだけ大きな納税金額になるためこの点は注意点です。不動産の納税は、税率が存在しますのでそれを基準として評価額などを考慮した数値を計算しなくてはいけません。また、個人間の贈与の場合にはさらに問題が複雑化します。

個人間の場合は、利益が小さくても客観的に贈与とみなされる場合には贈与税などを含めた計算もする必要があるためです。相続の場合、共有名義となって手続きをすることも十分に想定されますので、個人間の税金のことを考慮した準備もしなくてはいけません。そこで必要になる流れと費用も違うので、必ず個別具体的に検討することです。

状況ごとに必要な対策を講じよう

相続した分譲マンションの売却時の状態は、評価額や名義の仕方で大きく違います。税金のことを考える場合、自分の状況に応じた必要な部分を計算しなくてはいけないので必ずそのための準備をしておきましょう。